增值税一般纳税人提供不动产经营租赁增值税计税方法解析

我国税法规定：

1. 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

2.不动产经营租赁服务增值税税率 9%。简易计税和其他个人适用征收率 5%，个人出租住房减 按 1.5% 征收。
 例：如一般纳税人出租（系2018年6月30日取得）办公用房取得月租金40000元，那需要缴纳增值税=40000÷（1+9%）*9%=3302.75元；
如果是个人出租住房取得月租金10000元，增值税计算=10000÷(1+5%)*1.5%=142.86元（因月应税收入未达到10万，实际增值税为0元）。

3.异地出租有预缴，一般计税方法预征率 3%；简易计税方法预征率同征收率一样都是 5%。
例如：机构所在地在 A市的甲企业是增值税一般纳税人， 2020年 3月将位于 B市的一处办公用房（系 2016年 4月 30日前取得） 出租，收取含税月租金 40000元。如果选择简易计税方法和一般计税方法，增值税如何计算。
（1）甲企业出租房屋选择简易计税方法，甲企业应在 B市预缴出租办公用房的税款 =40000÷（ 1+5%） ×5%=1904.76（元）
甲企业在 A市纳税 =40000÷（ 1+5%） ×5%-1904.76=0（元）。
（2）甲企业出租房屋选择一般计税方法，甲企业应在 B市预缴出租办公用房的税款 =40000÷（ 1+9%） ×3%=1100.92（元）
甲企业在 A市纳税 =40000÷（ 1+9%） ×9%-1100.92=2201.83（元）。

环泽总结：

纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，应预缴税款 =含税销售额 ÷（ 1+5%） ×5%；

纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，应预缴税款 =含税销售额 ÷（ 1+税率 9%） ×3% 。

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