土地增值税清算相关政策问题的探讨一（上）

（一）相关政策

1、细则及总局规定

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发〔2009〕91号文件第二十一条规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

2、苏地税规〔2012〕1号文件及其官方解读

苏地税规〔2012〕1号文件第四条（注：已废止）规定：同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

1号文件省局官方解读明确：根据《公告》的规定，在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

3、苏地税规〔2012〕8号文件及其官方解读

苏地税规〔2015〕8号）第二条规定：在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。
8号文件省局官方解读明确：本公告对土地成本在不同清算单位和不同类型房产之间的分摊方法进行了明确。一是可直接归集的按直接归集法，二是不能直接归集的，可按建筑面积法，或者占地面积法、基础地价系数法等税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

4、2017年省局口径

江苏省地方税务局2017年下发的白皮书明确：根据项目的具体情况，可使用占地面积法、建筑面积法、售价系数法、基准地价系数法等方法，分摊土地成本。①占地面积法：即按照房地产占地面积占总占地面积的比例计算分摊；②建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总面积的比例计算分摊；③售价系数法：即按照房地产售价占总售价的比例计算分摊（各类型房地产销售比例均超过85%）；④基准地价系数法：即按照土地管理部门不同用途土地的基准地价的比例计算分摊；⑤主管税务机关认可的其他合理方法。

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