土地增值税敏感问题之六：二次清算的可行性分析（上）

根据国税发〔2009〕91号文件规定，房地产项目土地增值税清算分为“可清算”和“应清算”。对于“应清算”项目，清算后该纳税人该项目的土地增值税纳税义务终结，一般不存在二次清算的需求。但是对于可清算项目，通常都存在清算后再销售（也称尾盘销售），也就存在二次清算的需求。

一、现行税收政策
现行税收政策没有明确要求二次清算，但也没有否定二次清算，二次清算肯定是不违法的。笔者所在地区在2012年左右时就口头明确可以进行二次清算（后来被省局否定并终止）。截止当前，全国仍有部分地区允许进行二次清算。例如《湖北省地税局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号）关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题作出的规定：纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

目前江苏是不存在二次清算的。对于清算后再销售，一律按照国税发〔2006〕187号文件规定确定单位成本，按次、按月或者滚动计算应缴土地增值税。相关政策及存在问题已经在“土地增值税敏感问题之一”中阐述，在此不再敷述。

二、总局态度

国家税务总局有关土地增值税的政策出台较少，造成了各省之间政策执行口径存在较大的差异，甚至在同一省内不同地区都存在不同的政策口径。对于二次清算问题，总局在2014年曾经下发讨论稿，讨论稿规定：

房地产开发项目达到可要求清算条件时，纳税人应进行预清算，并自行计算在当前状况下房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向税务机关申报、预缴。申报、预缴应在达到土地增值税可要求清算条件之日起90日内进行。预清算后房地产项目继续销售的，仍按此前规定的预征率预缴税款。待房地产项目全部竣工、完成结算后，纳税人应自行清算，多退少补。

上述讨论稿的规定虽然存在一些不完善的方面，但是总局当时支持二次清算的态度一目了然，可惜上述讨论稿最终未能形成正式文件下发。

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