土地增值税敏感问题之三：地下开发产品如何确定类型

目前土地增值税清算采用“三分法”，即分普通住房、非普通住房和非住房三种类型进行清算。对于地下可售的开发产品（主要是车库、车位、储藏室等附属设施，下同）如何确定清算类型，实践中争议较多。

一、江苏政策口径的演变

现行税收政策对于地下建筑清算类型的划分尚无较为明确的规定，江苏地区的政策口径目前只是白皮书或者口头答复的形式出现。

（一）老口径

如果地下建筑作为主房的附属设施，则地下建筑随同主房确定清算类型，单独出售的地下建筑作为非住房处理。

（二）新口径

与主房“物理相连”、构成整体且不可单独销售的阁楼、别墅车库（地下室、储藏室等），均随同主房确定清算类型。其他地下建筑无论是否与主房一起签订销售合同、无论是否随主房附赠、无论是否与主房开在同一张发票上，都一律作为非住房处理。

二、新政策口径存在的主要问题

新政策口径将与主房不存在“物理相连”的地下建筑一刀切划分为非住房进行清算，笔者认为可能存在以下问题：一是如果地下建筑定价较高则可能会产生高税负，如果定价较低则可能会产生负增值，加重纳税人负担；二是有些纯住宅小区在清算时可能会人为地产生非住宅；三是随住房附赠的地下附属设施需要核定售价，从住房中切割出来；四是新老政策口径难以做到无缝衔接，造成税负不公。

三、相关建议

从纳税人的角度，无论对地下建筑怎样划分清算类型，都是有利有弊的，企业的情况不同，产生的利弊也就不同。从税务机关的角度，制定政策口径的关键点在于避免争议，同时保持政策的统一性、一贯性。笔者认为，开发产品类型的划分并不是税务机关的职责，而是产权管理部分的职责，地下建筑属于哪一种类型，最终应当以产权证为准。如果地下建筑在产权证上注明的是住房或者住房的附属设施，则应当划分为住房，如果产权证上注明的是非住房则应当划分为非住房。目前有些地区对地下建筑可能暂不发放产权证，在这种情形下，笔者认为还是应当咨询产权管理部门，由产权管理部门确定是否属于土地增值税征税范围以及房屋类型。

四、税收筹划
如果不能改变税收政策，那就应当根据税收政策进行必要的税收筹划。由于税收政策存在变化的风险，因此将地下建筑的单价确定在单位开发成本的1.3倍左右较为安全。企业可根据非住宅的增值情况确定定价策略，但无论哪种定价策略都存在适得其反的风险。

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