土地增值税敏感问题之一：按项目清算（下）

二、清算后再销售

（一）相关政策

国税发〔2006〕187号文件规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。“

目前针对清算后再销售的土地增值税政策较少，根据江苏省土地增值税清算申报的相关要求，清算后再销售应当按套计算应缴增值税，目前逐步演变为按月分类型计算清算后再销售土地增值税。

（二）存在问题

1、按套或者按月清算与按项目清算的基本原则相违背，缺少政策依据支撑。

2、清算后新增的成本费用目前无法在税前扣除。笔者认为，只要是符合政策规定的成本费用都应当可以在税前扣除。

3、同一类型房地产可能会适用多个税率且盈亏不能相抵，造成税负畸高。以下通过清算后再销售相关案例进行分析：

例1：某房地产公司营业用房清算时增值额为-3000万元，清算后再销售产生正数增值额1500万元。按照江苏当前的申报口径，盈亏不能相抵。

例2：某房地产公司营业用房清算时增值额为4000万元，清算后再销售产生负数增值额2000万元，盈亏不能相抵。

例3：某房地产公司2019年12月完成清算，2020年1月以高价（增值率超过200%）卖出位置较好的门面房，2月以低价（增值率低于50%）卖出位置较差的门面房，那么1月适用税率为60%，2月适用税率为30%。

例4：某房地产公司清算后再销售营业用房，1月申报增值额-1000万元，3月申报增值额800万元，盈亏不能相抵。

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