存量房地产土地增值税解析

生活中大量的二手房交易，对于二手房交易涉及的土地增值税是怎么计算的呢？今天给大家分享关于二手房交易土地增值税。

税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（不含增值税），作为扣除项目金额计征土地增值税。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

例如：位于县城的A公司（增值税一般纳税人）2020年12月销售一栋旧办公楼，取得含增值税收入800万元，缴纳印花税0.4万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2017年1月，购价为400万元，缴纳契税18万元（能提供契税完税凭证）。已知该公司选择简易计税办法计算增值税，所在省允许将地方教育附加视同税金及附加扣除，则该公司销售办公楼应交多少土地增值税？

解析：（1）收入总额=800÷（1+5%）=761.9（万元）
                  （2）扣除项目金额：
                           5%计算扣除=400×（1+5%×4）=480（万元）
                           税金扣除=18+0.4=18.4（万元）
                           城建税及教育附加扣除=（800-400）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=1.9（万元）
                           扣除项目金额的合计数=480+18.4+1.9=500.3（万元）
                  （3）增值额=转让房地产收入-扣除项目金额=761.9-500.3=261.6（万元）
                  （4）计算增值额与扣除项目金额之间的比例=261.6÷500.3×100%=52.29%
                  （5）应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数=261.6×40%-500.3*5%=104.64-25.02=79.62（万元）

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